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住宅赁贷借保护法 Q&A
文章附图

 住宅赁贷借保护法的目的


Q, 住宅赁贷借保护法是什么法律?

A, 比住宅所有者,相对为了保护社会地位低的住宅赁借(租赁)人,为了保障安定的国民居住生活,达成社会政策的目的制定的特别法,关于住宅赁贷借对于民法各种规定的特例。

 

 住宅赁贷借保护法的重要内容


Q, 住宅赁贷借保护法,对保护住宅赁借人规定当中最重要内容是什么?

A, 1,具备对抗要件的赁借人的对抗力

 对于没有先顺位,根抵挡权等的租赁住宅,住宅赁借人完成入住及申报居民登入转入(这个是对抗要件),从第二天开始赁借人有权利,该房屋被转让,买卖也可以像新的房屋所有人主张赁借权,可以居住到租赁期限为止,并且到了租赁期限,返还全部租赁保证金之前可以不需要空出房屋。但,仅仅有对抗力,没有具备确认日期,或者不属于小额赁借人的情况,在拍卖程序当中不能优先配档保证金。

 2,具备对抗要件和住宅赁贷借契约书上确认日期的赁借人的优先辨济权

 具备对抗要件和住宅赁贷借契约书上有确认日赁借人,租赁住宅被拍卖,公卖的情况,租赁房屋(包括土地)的换价代金中与后顺位担保者以及其他一般债权者可以优先辨济保证金。

3,小额赁借人的最优先辨济(还债)权

 租赁保证金是小额的情况,赁借住宅被买卖,赁借住宅(包括土地)的加额一般的范围内一定的金额可以比后顺位担保权者,一般债权者及先顺位担保权者优先辨济租赁担保金。

 

 住宅赁贷借保护法的保护对象 


Q,法人公司为了解决公司职员的居住,以公司名义租赁了住宅,使职员入住,以职员的名义申报了居住登记。这种情况,法人公司可以得到住宅赁贷借保护法上的作为赁借人的保护?

A,不能得到保护。因为住宅赁贷借保护法是为了自然人,无住宅者的居住安定为立法目的,法人公司根本不具备对抗要件,不能以自己的名义居住登记,而且即使以职员的名义申报居住登记,但是不被认为法人居住登记。


Q,我是中国国籍的外国人,租赁住宅,入住了,但是居民登录法上不能居住申报,所以把居住所在地为滞留地的转入申报。这种情况可以得到住宅赁贷借保护法上的住宅赁借人的保护吗?

A,可以得到保护。因为出入境管理法第31条第1项本文规定,超过90日在韩国滞留的外国人需要把滞留地申报给所管辖的出入境管理事务所所长或者出入境管理出张所所长完成外国人登录,登录的外国人变更滞留地,以转入日开始在14日之内把新的滞留地转入申报给市,区,郡长或者申报所管辖的出入境管理所。出入境管理法第88条2,法令规定在办理各种手续,交易关系等的程序上所需居民登录证或者居民登录证副本时,外国人登录证及外国人登录事实证明是同样。所以认为您的情况具备了对抗要件的居民登录。


 住宅赁贷借保护法是原则上以居住用建筑物(住宅)为适用对象

1,居住用建筑物和非居住用建筑物的区别是赁借(租赁)建筑物的目前日常使用用途为基准,不是以登记簿记录或者建筑物台账上的用途为基准。

2,与建筑物的登记,建筑许可有无无关。

3,是否居住用建筑物的判断时点是签约合同时为基准。


Q,我租赁了建筑物台账上登记为工厂,但是现在已经改为居住用途使用的建筑物,已经入住,并且完成转入申报。这样的建筑物也可以适用住宅赁贷借保护法吗?

A,可以得到适用。不管是什么建筑物,适用住宅赁贷借保护法的对象,不是以登记记录或者建筑物台账的记录为基准,实际是否以居住用途使用,以及租赁签合同时已经改为居住用途,所以可以得到保护。


Q,我租赁了把多户住宅楼的屋顶,违规改成塔房的屋塔房,已经入住并且完成转入申报。屋塔房也可以得到住宅赁贷借保护法的适用吗?

A,可以得到保护。目前把多户楼的屋塔房以居住用途使用的越来越多起来了,这种情况也是实际以居住用途使用了,可以适用住宅赁贷借保护法。

 

 无登记的住宅赁借人,只有住宅的引渡(占有)和居民登录就可以取得对抗力

.对抗力的成立时间是引渡及居民登录的次日开始


Q,我租赁了住宅,与家人一起居住。但是因为个人事情,妻子和子女申报了居住登录和转入申报,租赁人的我却没有转入申报。这种情况可以说具备了对抗力?

A,具备了对抗力。因为租赁人与妻子和子女是一起共同生活的家族范畴,家族成员完成居民登录及转入申报,住宅赁贷借保护法上认为具备了对抗要件。

 

 对抗力的内容

赁贷(出租)人地位的当然承继

1,赁借住宅的让受(购买)人,当然承继赁贷人地位,所以有对抗力的赁借人是有权力可以居住到租赁期限为止,并且到了租赁期限,返还全部租赁保证金之前可以不需要空出房屋。

2,对于让受人包括,买卖,赠予,继承及拍卖,公卖及未登记的无许可建筑物的所有权移交,但是以让渡担保,权力取得的情况是不在范畴内。

3,赁贷人的地位是当然被让受人继承,所以赁借人有了对抗力,只能对让受人请求返还租赁担保金。


Q,我租赁了住宅并且结束居民转入申报,但是后来阅览了登记记录,发现银行贷款抵押(根抵押权)设定,比我的转入申报日期更早。万一,以后该赁借住宅被法院拍卖,如何返还租赁保证金?

A,您的情况是在住宅引渡及居民登录之前已经被根抵押权设定,所以您不能对购买人实行对抗力。但是在合同书上登记确认日期在拍卖程序当中申请配档(分配)要求。充当先顺序根抵当权的债权以后有剩余的配当金的情况,比后顺序根抵挡权及其他一般债权者优先辨济保证金。如果您的保证金数额大,希望马上申请确认日期。

 

 小额赁借人

关于小额保证金当中一定的金额,比先顺序担保权者优先配档赁借住宅(包括土地)出售价格的一半以内。但,为勤劳基准法第37条第2项所定的赁金(工资)优先债权顺序同样。


Q,小额赁借人优先辨济权的行使要件是什么?

A,关于租赁保证金的要件

设定日
地区保证金范围优先辨济额
2016年3月31日-
首尔市一亿以下3,400万韩元为止
首都圈(除首尔市)8,000万以下
2,700万韩元为止
广域市6,000万以下
2,000万韩元为止
其他5,000万以下1,700万韩元为止

以外需要具备2个要件。第一,住宅的引渡及居民登录(对抗要件)需要在拍卖开始决定之前具备,不须保持到配档要求终期为止。第二,赁借住宅必须在拍卖或者公卖当中出售。但,配档要求终期之前在赁借住宅搬迁或者更换居民登录会丧失对抗要件,及赁借住宅在市场买卖当中被让渡(出售)的情况,不产生优先辨济权问题。


Q,小额赁借人在配档要求终期之前没有申请配档要求,是否得到优先辨济?如果得不到优先辨济有没有其他救济办法?

A,得不到优先辨济。及买受(购买)人请求住宅明渡(转让)申请,需要无条件空出住宅。因为没有申请配档要求得不到配档,但是在最先顺序担保物权等登记之前入住赁借住宅及申报转入申报,具备对抗力的情况,买受人返还保证金为止,有权利不需要空出赁借住宅。


 赁贷借期限及契约的更新


Q,我想签订一年租赁期限的赁贷借契约,但是住宅赁贷借保护法第4条第一项,期限不满2年的赁贷借契约,其期限作为2年的规定。我是否可以签约一年的租赁契约?

A,可以签约一年的租赁契约。因为上述法律上对于租赁期限规定最少2年的宗旨是为了赁借人的安定的居住,但是赁借人可以要求租赁期限为不满2年。并且您在不满2年(一年)的租赁期限内租赁期限期满,可以向赁贷人要求返还保证金。


Q,我是租赁入住者,房东在租赁期限结束几天之前,提出引上保证金,如果不能接受希望我到期空出住宅。租赁期限到期,我必须空出住宅吗?

A,没有义务空出住宅。其理由是赁贷人为了避免契约的默示更新,需要在契约结束一个月之前需要告知赁借人。但是您的情况可以认为以经默示更新了,在以后2年可以继续占有住宅。但是在赁借期间有2次以上的延迟交纳租金或者违反居住以外目的使用等不被保护。


 其他事项


Q,赁贷借契约上的赁贷人必须是住宅登记记录上的所有者吗?

A,并不是。可以跟不是住宅所有人,但是持有赁贷借契约权利者签约合同。比如赁贷人不是登记记录上的所有者,但是因为是实际所有住宅者(名义信托者),事实上持有向第三方的赁贷权。所以赁借人可以向登记记录上的所有者主张赁借权。


Q,我与居住在赁借住宅的甲(当时以为是所有人)签约了租赁合同,入住及申报居民登录。但是后来发现另有住宅所有人,甲(传贷人)没有得到所有者的同意与我签约租赁合同。现在住宅所有者提出空出住宅的要求,我是否可以返还保证金为止拒绝空出住宅?

A,不可以拒绝。因为赁借人在租赁期间传贷(转租)给其他人,没有赁贷人的同意,传借(承租)人没有权利主张传借权。既然具备对抗要件但是赁贷人主张与甲的租赁合同,不能拒绝住宅明渡,并且保证金也是需要跟甲要求返还。












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